太仓房地产“按揭房贷”转为“经营贷”现象频出

房地产“按揭房贷”转为“经营贷”现象频出

（一）“以贷换贷”产生原因

2022年5月31日，国务院印发《扎实稳住经济的一揽子政策措施》（以下简称《一揽子政策措施》），包括六个方面33项措施。其中，鼓励对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息，加大普惠小微贷款支持力度，继续推动实际贷款利率稳中有降，提高资本市场融资效率，加大金融机构的支持力度。

随着出台稳经济一揽子政策措施后，银行个人房产抵押经营贷款（以下简称“经营贷”）的门槛有所降低，利率持续下行，与个人房产按揭贷款利率的利差有所扩大。以北京西城区个人住房购买第二套房为例，按揭贷款的利率是5.7%，经营贷款的利率是3.6%，因此产生了超过2%的利息差。

在较大的套利空间面前，一批小贷公司和中介打着“转贷降息”的幌子从中牟利。此外，部分个人房产按揭贷款客户希望能够享受到现行房抵经营贷利率的优惠政策，调整负债结构降低利息支出。因此，部分个人房产按揭贷款客户冒着事后被银行发现追回贷款以及被起诉的风险，为减少个人贷款利息支出仍然选择铤而走险。

图表：1 按揭贷款与经营贷款利率对比（以北京西城区个人购买第二套房住房为例）

（二）经营贷与按揭贷

1、经营贷款

1）定义：经营贷是金融政策扶持中小微企业及个体工商户用于缓解合理资金周转及经营压力的信贷产品，目前执行优惠利率确实是低于住房按揭贷款利率的，而经营贷的单笔规模比较高，更高单笔能做到1000万元。

2）贷款条件：恪守信用，有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿;除自然人外，应当经工商行政管理机关(主管机关)办理年检手续;已经开立基本账户或一般存款账户；除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过净资产的50%；资产负债率符合贷款人的要求；申请中长期贷款的、新建项目的企业法人所有者权益与所需总投资的比例不低于规定的投资项目的资本金比例。

3）贷款额度：循环授信，以住房抵押，更高可达房产评估价值的80%，商用房亦可，初次贷款金额高达100万。

4）贷款期限：贷款期限最长5年，循环授信循环使用，按月/季还息，到期还本，还款非常灵活。

5）贷款利率：执行人民银行规定的同期同档次基准贷款利率或适当上浮。

2、按揭贷款

1）定义：按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

2）贷款条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；贷款行规定的其他条件。

3）贷款额度：更高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；

4）贷款期限：一般最长不超过30年。

5）贷款利率：根据央行最新LPR显示，贷款期限为一年以下（含1年）的贷款年利率为3.65%；贷款期限为5年以上的贷款年利率为4.3%（按各地政府实际情况定）。

总体来说，两类贷款虽然都是以房产作抵押，但是个人房屋按揭贷款属于房地产贷款，而企业房产抵押经营贷款严格意义上来说不属于房地产贷款而属于中小微企业贷款，属于政策支持范畴，故银行更愿意发放企业房产抵押经营贷款。

（三）“以贷还贷”操作流程

首先，中介提供自有资金给个人提供垫资还贷服务，并收取垫资费用；其次，个人拿到资金后向按揭银行还贷款并解除房产抵押；再次，中介为确保符合银行经营贷的要求，帮助个人注册一家公司或者提供一家公司让个人入股；然后，个人以经营贷的方式向银行进行贷款；最后，贷款“成功”，个人向中介支付一笔中介费。

中介向客户介绍转贷业务流程图如下所示。

图表2：转贷业务流程图

“以贷换贷”风险点

（一）信贷资金违规挪用方面罚单情况

1、根据银联信风险合规团队统计得出，2022年1月1日至9月20日，银行监管部门对银行在信贷资金违规挪用方面处罚罚单共计304张，处罚金额共计1.7亿元。

2、信贷业务资金流向房地产处罚案例：

1）某国有行嘉兴分行被罚120万：贷款管理不审慎，个人贷款资金被挪用至房地产。

2022年3月31日，中国银保监会嘉兴监管分局行政处罚信息公开表，某国有行嘉兴分行存在以下违法违规事实：个人信贷资金被挪用于房地产企业。

嘉兴监管分局根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第(五)项，决定对某国有行嘉兴分行罚款120万。

2）某农商行文山分行被罚款人民币270万元：贷款管理不审慎，个人贷款资金被挪用至房地产企业账户。

2022年4月14日，据中国银保监会文山监管分局行政处罚信息公开表，某农商行文山分行存在以下违法违规事实：贷款管理不审慎，个人贷款资金被挪用至房地产企业账户。

文山监管分局根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第(五)项，决定对某农商行文山分行罚款270万。

3）某国有行宁波市分行被罚260万：贷前调查不尽职、贷款资金被挪用等违法案由

2022年4月23日，据宁波银保监局行政处罚信息公开表，某国有行宁波市分行存在以下违法违规事实：信贷资金违规流入房地产领域，贷前调查不尽职、贷款资金被挪用。

宁波银保监局根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，决定对某国有行宁波市分行罚款270万元。

（二）银行方面存在的风险点

1、涉及的监管要求：

2021年7月28日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》要求银行机构：一是加强借款人资质核查要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。二是加强信贷需求审核。要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。三是加强贷款期限管理。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。四是加强贷款抵押物管理。要合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。五是加强贷中贷后管理。要严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。六是加强银行内部管理。要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。七是加强中介机构管理。建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。

因此，经营贷用于房贷，这个行为对银行是违法、违规的行为。如果是银行明知道经营性贷款流入房地产市场，而不加以禁止的话，那么银行就违反了银行法的相关规定。

2、风险防控建议

银行内部风险的核心在于申请到款的“包装”上。由于贷款企业需要流水、需要监管资金用途，中介公司就需要操作一些材料，而这些材料明显是虚假的。向银行提供虚假的材料贷款是有很大风险的，严重的可能会涉嫌骗贷。部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，以及抵押物贬值导致贷款资金收不回。

因此，银行需要要求企业营业执照满一年，有实际经营地点，企业流水要能覆盖贷款本息偿还，并对贷款个人征信、收入、从业情况都设定一些标准。银行只有确保贷款人资料信息的真实性，才能避免出现资金损失产生的风险。

（三）个人方面存在的风险点

“以贷换贷”对于普通购房者来说风险极高。首先，需要向中介交付垫资费、手续费。其次，经营贷款较住房按揭贷款普遍期限较短，同等贷款金额下，转换成经营贷，会加大个人月供还款压力，存在较大违约风险；根据《通知》要求，如果一旦发现违规操作，银行会要求结清贷款，如无法归还造成银行重大损失的，有可能会以骗取贷款罪追究刑事责任。

如果银行发现经营贷被用于偿还房贷，即使这笔贷款已经发放也可以进行追回，银行一旦发现“以贷换贷”此类操作便会要求归还这笔贷款，若购房者未在限定时间内归还，银行便会采取起诉、拍卖抵押物等措施。

总之，购房者轻则损失垫资费、手续费，重则会以骗取贷款罪追究刑事责任。从而影响个人征信以及影响后续购房的损失。

“以贷换贷”风险防范措施

（一）银行内部管理

1、制度管理

1）做好贷中借款合同面签工作

签订详细明确的合同条款能够在一起程度上有效的防范借款人发生道德风险，从法律层面看，签订一份各项条款严谨的借款合同，便提升了发生道德风险的违约成本。借款合同不规范，简单的描述宽泛的贷款用途，这种比较宽泛的贷款用途约定为企业产生道德风险提供了便利，不仅会提高贷款资金被挪用的风险，也对以后贷款资金的监管带来了阻碍。

2）建立黑名单系统

对借款人挪用贷款用途行为的处罚标准，按照情节的轻重情况而定，情节严重者可以采取停止支付剩余授信额度、提前收回贷款、加重罚息等手段增加违规成本。建议授信管理部建立＂黑名单＂台账，其中的＂黑名单＂客户不仅包含目前己经因为用途被挪用导致逾期的客户，还应该包含在审查审批过程中因用途有风险被否决的客户，被授信管理部列入在＂黑名单＂内的客户将在短期（一般为两年）内不能再授信准入，除非征信记录或者经营情况在信贷经理现场调查后有了明显改善后才能够考虑准入。

2、系统管理

1）建立客户数据库

提取借款人及其配偶的账户信息，查找一年内交易记录两次以上的账户，并组成监测数据库；在用户授权的情况下，调取运营商通话记录。并引入欺诈黑名单，监测借款人是否与黑名单上的人联系密切。

2）充实监测数据的参数

①金额：关注是否存在金额拆分；对贷款发放后两周内的账户流入量进行监控。若流入量Σ(一定周期内账户流入资金量)/Σ(总贷款发放金额)≥90%，则确定该账户信贷资金存在回流。

②期限：追踪一笔贷款资金的流向期限为该笔贷款发放前15天和发放后15天。（因某些客户在银行批贷后会可能通过金融机构过桥垫资，贷款资金由金融机构提前发放给客户使用）

③用途：通过支付渠道进行判定，转账记录与银联POS商户信息。

④支付渠道：重点关注通过银联或第三方支付渠道进行的大额资金划转。

⑤流向集中度：不论资金流入还是流出，如果超过两个以上的交易对手与同一授信客户存在交易往来，则都需要被监控。

（二）员工操作流程

1、贷前调查：

增加信贷员全面参与贷款支用环节，并填写《信贷人员实地走访消费信贷客户意见单》。信贷员的调查工作认真与否与确保贷款用途真实性息息相关。

信贷员要从思想上重视如何尽职地做好贷前调查工作，因在实际工作中，许多信贷员为了应付内部检查、内部审计，不但默许借款人对贷款用途证明的造假，对借款人伪造购买合同、合作协议等进行挖补造假等等，睁一只眼、闭一只眼。

一是客户基本情况分析,特别关注征信为白户的经营性零售贷款的分析以及征信异常客户（注：有不良记录、银行合作家数较多、网贷），按照集中原则是否存在单一客户经理办理该类贷款较多。

二是贷款资金分析，贷款资金流向是否集中，还款来源是否集中，贷款资金下来后不久存在取现行为。

三是客户来源分析，通过员工访谈及客户访谈，并结合账户流水分析，锁定中介身份。

四是贷前调查及贷款资料分析，进一步明确贷款调查、审查审批履职是否到位，也进一步分析是单个员工问题还是多个员工还是上下级同谋。

2、贷后调查：

信贷员在贷后需要收集以下资料：

1）借款人上月份会计报表

2）借款人上月份纳税申报表(核实系统数据)

3）借款人上月新增经营合同复印件(查验原件)

4）借款人上月银行对账单复印件(查验原件)

5）借款人上月水、电费发票复印件(仅限于生产型企业)

6）法人保证人上月份会计报表

此外，银行也需要向购房者提醒此类经营贷置换房贷的违规行为。部分购房者可能不了解业务情况或存在侥幸心理，银行应明确告知购房者此类行为属于违规操作，若是被发现不仅会被收回贷款，对于个人征信和以后购房等贷款等都会有所影响，严重者可能要承担法律责任，并且还存在着一定的风险，若是中介机构跑路或者是虚假公司，那么购房者将会面临严重的经济损失。